임차권등기명령 이의신청 → 결과 : 신청 ‘기각’ 판결
*의뢰인의 개인정보보호를 위해 각색되었음을 알려드립니다.
<< 사실관계 >>
의뢰인은 인천시 연수구의 한 아파트를 매수한 실거주 목적의 개인이었습니다.
해당 부동산은 실거래가로 매매계약을 체결한 후
소유권 이전까지 정상적으로 진행되고 있었지만,
어느 날 제3자 명의로 ‘임차권등기명령 신청’이 법원에 접수되었다는 사실을 알게 되었습니다.
문제는 이 신청인이 실제 거주하고 있지도 않았고,
해당 부동산에 대한 정식 임대차계약서의 진정성 역시
의심되는 정황이 포착되었다는 점입니다.
게다가 신청인은 자신이 보증금을 반환받지 못했다며
소유권 이전을 방해하는 수단으로 임차권등기를 신청한 것이었고,
이에 따라 의뢰인은 매매대금을 납부했음에도 큰 제약을 받을 수밖에 없는 상황이었습니다.
<< 부동산전문변호사 – 법적 조력 및 결과 >>
의뢰인은 사안의 긴급성을 인지하고
곧바로 본 사건 경험이 풍부한 변호인을 선임하여 대응에 나섰습니다.
변호인은 우선 신청인이 제출한 임대차계약서의 형식과
기재 내용 전반을 면밀히 검토하였고, 계약 당사자 간
진정한 임대차관계가 존재하지 않았음을 입증할 수 있는 자료를 다수 확보하였습니다.
또한 신청인이 당시 작성한 임대차계약이
본래 매도인과 체결된 것이 아닌, 제3의 명의로
허위 기재되었을 가능성이 있다는 점도 지적하며 법원에 적극 소명하였습니다.
변호인은 이에 더해 해당 신청의 목적이
오직 임차권등기명령이라는 법적 수단을 악용하여 실거주자를 방해하거나
허위채권을 주장하려는 의도임을 강조하고, 관련 판례와 법리를 근거로 주장하였습니다.
그 결과 법원은 본 변호사의 주장을 적극 받아들였고,
다행히도 임차권등기명령 신청을 전면 기각하며, 좋은 결과를 얻을 수 있었습니다.
본 사건은 단순한 등기 절차의 문제가 아닌,
명의신탁 또는 이중계약과 같은 악의적 시도에
법률적으로 단호하게 대응함으로써 실거주자의 권리를 지켜낸 사례라 할 수 있습니다.
임차권등기명령이란 무엇인가요?
임차권등기명령이란, 전세 임차인이 계약기간이 끝난 뒤
보증금을 반환받지 못했을 경우, 임차권을 등기부에 표시해
전세보증금 반환청구권을 유지할 수 있도록 법원이 발령하는 명령입니다.
쉽게 말해, 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 등기상 권리를 확보해 두는 장치입니다.
이 명령이 내려지면, 다음과 같은 효력이 발생하는데요.
• 임차인은 전입 및 확정일자 효력을 유지
• 주택에서 실제 퇴거하더라도 권리를 잃지 않음
• 제3자가 주택을 매수해도 임차인은 우선변제를 받을 수 있음
이로 인해 매도인, 매수인, 신규 임차인 사이에 법적 충돌이 빈번히 발생하게 됩니다.
임차권등기명령, 어떤 문제가 발생하나요?
임차권등기명령은 임차인이 단독으로 신청 가능하며,
등기 후 해제도 임차인의 신청이 있어야만 가능합니다.
이 과정에서 다음과 같은 문제가 자주 발생합니다.
• 실제 존재하지 않는 임대차계약서를 바탕으로 등기된 경우
• 이미 보증금을 반환받았음에도 등기가 유지되는 경우
• 전입신고나 실거주가 확인되지 않는데도 법원이 일단 명령을 내린 경우
• 악의적인 목적(소유권 이전 방해 등)으로 임차인이 제도를 악용하는 경우
즉, 정당한 매수인, 혹은 새로 입주하려는
실수요자가 등기상 임차권 존재로 인해 큰 피해를 입게 됩니다.
임차권등기명령 이의신청, 어떻게 해야 하나요?
임차권등기명령에 이의가 있는 경우에는 민사소송을 통해 이의의 소를 제기할 수 있습니다.
이 절차를 통해 등기의 부당성을 입증하고, 해제를 강제하는 판결을 받을 수 있습니다.
이때 주요하게 주장할 수 있는 내용은 다음과 같습니다.
• 임대차계약의 진정성 여부 (임차인과 임대인이 실제 계약 당사자인가?)
• 보증금 반환 여부 (이미 반환되었거나, 계약상 반환 의무가 없는 경우)
• 전입신고 및 점유 여부 (실거주 증빙이 없을 경우 우선순위 상실)
• 허위 계약서 작성 의혹 (이중계약, 명의도용 등)
증거자료로는 계약서 원본, 계좌이체 내역,
전입신고 기록, 실거주 여부에 대한 증빙이 활용됩니다.
임차권등기 해제, 임차인의 동의가 필수인가요?
원칙적으로 임차인의 신청이 있어야 해제가 가능합니다.
하지만 다음과 같은 경우에는 법원의 판단을 통해 강제적으로 해제가 가능합니다.
• 민사소송에서 등기의 부당함이 인정되는 판결이 있는 경우
• 임차권 등기의 존재로 인해 권리행사에 중대한 지장이 발생하는 경우
• 임차권자가 권리남용을 하거나 등기 유지의 정당한 이유가 없을 경우
즉, 임차인의 악의적인 방해에 대해 법은
명확히 제한할 수단을 인정하고 있으므로, 법률 대응에 적극 나서야 합니다.
적극적인 대응이 권리를 지킵니다.
임차권등기명령은 분명 임차인을 보호하기 위한 장치이지만,
실거주자나 매수인의 권리를 침해하는 경우에도 효과적으로 대응할 수 있습니다.
명확한 근거와 전략적 소송 준비만 있다면,
법원은 충분히 부당한 임차권등기를 기각하거나 해제를 명령할 수 있습니다.
지금 임차권등기 해제 문제로 권리행사에 지장이 생기고 있다면,
혼자 고민하지 마시고 경험 많은 부동산 전문 변호사와 상담해보시기 바랍니다.
빠르고 정확한 대응이 가장 큰 자산을 지키는 시작입니다.
