안녕하세요. 인석법률사무소, “부동산 전문 천우석 변호사”입니다
| 인석법률사무소 – 부동산전문변호사 |
| 🔹 고려대학교 졸업, 성균관대학교 법학전문대학원 석사 출신 |
| 🔹 인천지방법원 민사 조정위원, 인천광역시동구청 분쟁조정위원 |
| 🔹 대법원 국선변호인 변호사, 변리사 & 변호사 자격증 취득 |
“사건의 맥락을 입체적으로 이해하고, 전략적으로 대응합니다.”
계약 후 설명과 실제 상태가 다르다면 어떻게 해야 할까요?
아파트·상가·토지 등을 매수하면서 매도인의 설명을 믿고
계약금과 중도금까지 지급했는데, 뒤늦게 등기부상 권리관계나
실제 부동산 상태가 설명과 다르다는 사실을 알게 되는 경우가 있습니다.
“이 사실을 알았다면 계약하지 않았을 텐데”라는
생각이 들더라도 곧바로 부동산 계약파기가 가능한 것은 아닙니다.
어떤 내용을 설명받았는지, 실제 상태와 어느 정도 차이가 있는지,
해당 내용이 계약 체결에 중요한 영향을 미쳤는지를 먼저 살펴봐야 합니다.
부동산 계약파기, 어떤 경우에 문제가 될까요?
매수인이 단순히 마음을 바꾼 경우와 매도인의 의무 위반이나
중요 사실에 관한 착오·기망이 문제되는 경우는 구별해야 합니다.
예를 들어 계약 전 설명과 달리 예상하지 못한 권리관계가 확인되거나,
부동산의 이용 목적에 영향을 줄 수 있는 중요한 상태가 뒤늦게 드러났다면
계약을 그대로 유지해야 하는지 법적 검토가 필요합니다.
특히 다음과 같은 부분이 주요 쟁점이 될 수 있습니다.
① 근저당권·임차권 등 권리관계의 차이
② 계약 전 설명과 실제 부동산 현황의 차이
③ 매도인이 중요 사실을 알면서 다르게 설명했는지 여부
④ 계약서와 특약사항에 관련 내용이 기재되어 있는지
⑤ 문제가 계약 목적 달성에 어느 정도 영향을 미치는지
| [민법 제109조·제110조] |
| 법률행위의 중요부분에 착오가 있는 경우 일정한 요건 아래 의사표시를 취소할 수 있으며, 사기에 의한 의사표시 역시 취소할 수 있습니다. |
따라서 매도인의 설명과 실제 상황이 다르다는 사실만으로 결론을 내리기보다
계약 체결 당시 매수인의 판단에 어떤 영향을 미쳤는지를 객관적인 자료로 확인해야 합니다.
계약금과 중도금은 모두 돌려받을 수 있을까요?
부동산 계약파기에서 가장 많이 다투는
부분이 이미 지급한 계약금과 중도금의 반환입니다.
민법은 다른 약정이 없다면 당사자 일방이 이행에
착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고,
매도인은 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있습니다.
하지만 매도인의 채무불이행 등을 원인으로 계약을 해제하는 경우는
단순한 계약금 포기 방식의 해약과 구별해야 합니다.
적법하게 계약이 해제되면 당사자에게 원상회복의무가 발생하므로
이미 지급한 금전의 반환 문제가 함께 검토될 수 있습니다.
따라서 중도금까지 지급했다면 단순히 “계약금을 포기하고 끝내겠다”는 방식으로
접근하기보다 어떤 법적 근거로 계약관계를 종료할 것인지부터 정리해야 합니다.
부동산 계약파기를 준비한다면 무엇부터 확인해야 할까요?
① 계약 내용 정리
매매계약서와 특약사항을 확인하고 매도인이
계약 당시 어떤 내용을 설명했는지 정리해야 합니다.
구두 설명이 있었다면 문자나 메신저, 광고자료 등
이를 뒷받침할 자료도 확보하는 것이 좋습니다.
② 실제 권리관계 확인
등기사항증명서와 건축물대장 등 관련 자료를 통해
계약 당시 설명과 실제 권리·현황 사이에 차이가 있는지 확인해야 합니다.
③ 계약 체결 전후 자료 확보
매도인 또는 중개인과 주고받은 문자, 메신저, 녹취,
매물 광고와 설명자료 등을 보관해야 합니다.
언제 문제를 알게 되었는지도 시간순으로 정리할 필요가 있습니다.
④ 해제·취소 사유 구분
단순 변심인지, 상대방의 채무불이행인지,
착오 또는 기망이 문제되는지에 따라 법적 구조가 달라집니다.
특히 채무불이행을 이유로 해제하려면 상당한 기간을 정해
이행을 최고해야 하는 경우도 있습니다.
⑤ 반환금과 손해 범위 검토
계약금과 중도금 외에 추가 손해가 발생했다면
해당 비용과 계약 위반 사이의 관련성도 확인해야 합니다.
계약의 해제는 별도의 손해배상청구에 영향을 미치지 않는다는
민법 규정도 있으므로 구체적인 청구 범위를 따져볼 필요가 있습니다.
부동산 계약파기의 핵심은 ‘계약을 끝내고 싶다’는 의사가 아니라
계약을 해제하거나 취소할 수 있는 법적 근거와 이를 뒷받침할 증거가 있는지입니다.
내용증명이나 계약해제 통보를 보내기 전부터
어떤 사유를 근거로 계약을 종료할 것인지 일관되게 정리하는 것이 중요합니다.
의뢰인들이 자주 묻는 질문은? – FAQ
Q. 부동산 계약파기를 하면 계약금을 돌려받을 수 있나요?
계약을 종료하는 원인에 따라 달라집니다.
단순 변심에 따른 해약인지, 매도인의 채무불이행이나 착오·사기 등을 이유로
해제·취소하는 것인지 구분하여 반환 가능성을 검토해야 합니다.
Q. 중도금을 지급한 뒤에도 부동산 계약파기가 가능한가요?
중도금 지급 여부만으로 모든 계약해제 가능성이 사라지는 것은 아닙니다.
다만 해약금에 의한 해제와 상대방의 채무불이행 등에 따른
해제는 법적 근거가 다르므로 계약 내용과 이행 상황을 확인해야 합니다.
Q. 부동산 계약파기에서 매도인의 설명이 달랐다는 사실은 어떻게 입증하나요?
계약서와 특약뿐 아니라 매물 광고, 문자·메신저,
녹취, 중개 과정에서 작성된 자료 등을 확인할 수 있습니다.
실제 등기 및 부동산 현황과 계약 당시 설명을 비교하는 과정도 필요합니다.
왜 천우석 변호사를 선택해야 할까요?
천우석 변호사는 현재 인석법률사무소 대표변호사로 활동하고 있으며,
인천지방법원 민사조정위원과 인천광역시동구청 분쟁조정위원으로 활동하고 있습니다.
또한 변호사·변리사 자격을 보유하고 있으며
기업 법률자문 업무도 수행하고 있습니다.
부동산 계약파기 분쟁에서는 계약서 한 장만 확인하는 것이 아니라
계약 체결 경위, 특약사항, 실제 권리관계, 매도인의 설명내용과 지급된
계약금·중도금 등을 서로 연결하여 살펴볼 필요가 있습니다.
천우석 변호사는 관련 자료를 바탕으로
계약을 종료할 법적 근거와 반환을 요구할 금액, 상대방이 제기할 수 있는
반론 등을 구분하여 대응 방향을 정리하는 데 도움을 드립니다.
계약해제를 통보하기 전에 근거부터 정리해야 합니다
부동산 계약은 거래금액이 큰 만큼 성급하게 계약파기를 통보하면
오히려 계약금 몰취나 손해배상 문제가 추가될 수 있습니다.
이미 중도금까지 지급했다면 현재 계약이 어느 단계까지
이행되었는지도 더욱 면밀하게 확인해야 합니다.
매도인의 설명과 실제 부동산 상태가 달라 계약을
유지하기 어려운 상황이라면 계약서, 특약, 등기자료와
계약 당시 대화내용을 먼저 확보하는 것이 중요합니다.
이후 부동산 분쟁을 다루는 변호사와 부동산 계약파기의 법적 근거와
계약금·중도금 반환 가능성, 필요한 통보 및 소송 방향을 구체적으로
검토해보는 것이 도움이 될 수 있습니다.
