안녕하세요. 인석법률사무소, “부동산 전문 천우석 변호사”입니다
| 인석법률사무소 – 부동산전문변호사 |
| 🔹 고려대학교 졸업, 성균관대학교 법학전문대학원 석사 출신 |
| 🔹 인천지방법원 민사 조정위원, 인천광역시동구청 분쟁조정위원 |
| 🔹 대법원 국선변호인 변호사, 변리사 & 변호사 자격증 취득 |
“사건의 맥락을 입체적으로 이해하고, 전략적으로 대응합니다.”
상가에서 계속 영업할 수 있을지 불안하다면 어떻게 해야 할까요?
수년간 같은 상가에서 영업해 왔는데
갑자기 임대인이 계약을 끝내겠다며 퇴거를 요구하거나,
임대료를 크게 올리겠다고 통보하는 경우가 있습니다.
시설비와 영업권에 상당한 비용을 투자한 임차인이라면
당장 영업장을 옮기는 것 자체가 큰 부담입니다.
이때 임대인의 요구를 그대로 받아들이기보다
상가임대차보호법에 따라 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지,
갱신 거절 사유가 존재하는지, 권리금 회수기회를
보호받을 수 있는지부터 확인해야 합니다.
상가임대차보호법, 계약갱신은 얼마나 보호될까요?
현행 상가임대차보호법상 임차인은 일정한 요건 아래
임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여
전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다.
임차인이 적법하게 계약갱신을 요구했다면 임대인은
법에서 정한 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.
다만 3기의 차임액에 해당하는
금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있거나,
무단전대, 고의·중과실에 의한 건물 파손,
법에서 정한 철거·재건축 사유 등이 있다면 갱신이 거절될 수 있습니다.
따라서 단순히 “10년이 지나지 않았다”는 사실만으로
갱신 여부를 판단하기보다 계약 이행 과정까지 살펴봐야 합니다.
임대료를 올리겠다고 하면 그대로 따라야 할까요?
상가임대차보호법은 차임이나
보증금의 증감청구에 관한 기준도 두고 있습니다.
경제사정 등의 변동으로 기존 금액이
상당하지 않게 된 경우 증감을 청구할 수 있지만,
증액에는 법정 한도가 적용되고 증액 후
1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다.
따라서 임대인이 요구한 금액만 확인할 것이 아니라
현재 계약조건과 직전 증액 시기, 법 적용 범위를 함께 검토해야 합니다.
권리금을 회수하지 못하게 한다면 어떻게 해야 할까요?
상가를 더 이상 운영하기 어렵다면 권리금 문제도 중요합니다.
현행법은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터
종료 시까지 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을
거절하는 등 임차인의 권리금 회수기회를 방해하지 못하도록 규정하고 있습니다.
다만 모든 상가와 모든 상황에서
권리금이 동일하게 보호되는 것은 아닙니다.
법에서 정한 적용 제외 사유도 존재하고,
임차인에게 계약갱신 거절 사유가 있는 경우 등에는
보호 여부가 달라질 수 있으므로 구체적인 사실관계를 확인해야 합니다.
상가임대차 분쟁이 생겼다면 무엇을 준비해야 할까요?
① 임대차기간 및 갱신내역 정리
최초 계약일과 계약기간,
갱신 횟수 및 현재 계약 종료일을 확인합니다.
계약갱신요구권의 행사 가능 기간을 판단하기 위한 기본 자료입니다.
② 임대료 지급내역 확인
차임 연체는 계약갱신 여부에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.
계좌이체 내역 등을 통해
연체 여부와 금액을 정확하게 정리해야 합니다.
③ 임대인의 통보자료 확보
계약갱신 거절, 퇴거 요구,
임대료 인상 등에 관한 문자·메신저·내용증명을 보관합니다.
임대인이 어떤 이유로 계약 종료를 주장하는지도 확인해야 합니다.
④ 권리금 관련 자료 정리
신규임차인을 주선했다면 권리금계약서와
신규임차인의 조건, 임대인과 주고받은 연락내용 등을 확보해야 합니다.
계약 체결이 거절됐다면 그 이유와 과정을 남겨두는 것이 중요합니다.
⑤ 대응 목적 구분
계속 영업하는 것이 목적인지, 계약 종료 후
권리금을 회수하는 것이 중요한지에 따라 대응 방향이 달라집니다.
계약갱신과 권리금 문제를 별개로만 보지 않고
전체 임대차 관계를 함께 검토할 필요가 있습니다.
상가임대차보호법에서 자주 묻는 질문은? – FAQ
Q. 상가임대차보호법상 계약갱신은 무조건 10년까지 가능한가요?
전체 임대차기간 10년 범위에서 갱신요구권을 행사할 수 있지만,
차임 연체나 무단전대 등 법에서 정한 거절 사유가 있다면
임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다.
Q. 상가임대차보호법에 따라 임대료 인상도 제한되나요?
법에서 정한 요건과 한도가 있으며
증액 후 일정 기간 다시 증액을 청구하는 것도 제한됩니다.
구체적인 적용 여부는 기존 계약과 증액 경위를 함께 확인해야 합니다.
Q. 상가임대차보호법으로 권리금도 보호받을 수 있나요?
일정한 요건 아래 임대인은
임차인의 권리금 회수기회를 방해해서는 안 됩니다.
다만 적용 제외 및 정당한 거절 사유가 있으므로
신규임차인 주선 과정과 임대인의 거절 사유를 구체적으로 검토해야 합니다.
왜 천우석 변호사를 선택해야 할까요?
천우석 변호사는 인석법률사무소 대표변호사로 활동하고 있으며,
인천지방법원 민사조정위원과 인천광역시동구청 분쟁조정위원으로 활동하고 있습니다.
또한 기업 법률자문 경험을 바탕으로 계약관계에서
발생하는 민사상 쟁점을 검토하고 있습니다.
상가임대차 분쟁은 계약갱신 여부만 따로 판단하기보다
임대차기간과 차임 지급내역, 갱신 거절 사유,
권리금 회수기회 및 퇴거 문제를 함께 살펴봐야 합니다.
현재 계약서와 당사자 사이의 통보자료를 토대로 상가임대차보호법상 보호 범위와
실제 대응 방향을 구체적으로 정리하는 것이 중요합니다.
퇴거 요구를 받았다면 계약관계부터 확인해야 합니다
임대인이 계약 종료를 통보했다고 해서
곧바로 상가를 비워야 한다고 단정하기 어렵고,
반대로 임차인이라는 이유만으로 언제나 계약갱신이 보장되는 것도 아닙니다.
대응하기 전에 계약기간과 연체 여부,
임대인의 갱신 거절 사유 및 권리금 문제를 구분하여 확인해야 합니다.
계약갱신 거절이나 퇴거 요구, 임대료 인상 또는
권리금 문제로 영업 지속이 어려운 상황이라면 임대차계약서와
차임 지급내역, 임대인과 주고받은 자료를 먼저 정리하는 것이 좋습니다.
이후 상가임대차 분쟁을 다루는 변호사와
상가임대차보호법상 계약갱신요구권과 권리금 보호 여부,
향후 대응 절차를 검토해보는 것이 도움이 될 수 있습니다.
[상가계약갱신요구권 갱신 거절 시 대응 방법 보러가기]
