안녕하세요. 인석법률사무소, “부동산 전문 천우석 변호사”입니다
| 인석법률사무소 – 부동산전문변호사 |
| 🔹 고려대학교 졸업, 성균관대학교 법학전문대학원 석사 출신 |
| 🔹 인천지방법원 민사 조정위원, 인천광역시동구청 분쟁조정위원 |
| 🔹 대법원 국선변호인 변호사, 변리사 & 변호사 자격증 취득 |
“사건의 맥락을 입체적으로 이해하고, 전략적으로 대응합니다.”
청구 : 건물명도소송 → 결과 : 건물 인도 및 미납금 지급
*의뢰인의 개인정보 보호를 위해 일부 내용이 각색되었음을 알려드립니다.
<<사실관계>>
의뢰인은 부동산 신탁계약에 따라 건물의 소유권을 보유한 수탁자로,
임차인이 건물 일부를 사용하면서 차임과 관리비를 장기간 연체하는 상황에 놓였습니다.
임차인은 3개월 이상 차임을 지급하지 않았으며,
계약해지 통보 이후에도 건물을 인도하지 않았습니다.
이에 의뢰인은 건물 인도와 미납 차임·관리비 및
인도 완료일까지의 금전 지급을 구하는 건물명도소송을 진행했습니다.
<<부동산전문변호사의 조력 및 결과>>
① 소유권 및 임대차관계 정리
부동산 신탁계약에 따른 의뢰인의 소유권과
임대차계약의 당사자 관계를 정리했습니다.
신탁계약과 임대차계약을 근거로
물 인도를 청구할 권리관계를 검토했습니다.
② 계약해지 사유 정리
임차인의 차임 및 관리비 연체내역을
확인하고 계약해지 사유를 정리했습니다.
연체기간과 계약상 의무 위반을 근거로
임대차관계 종료 및 건물 인도청구의 타당성을 주장했습니다.
③ 건물 인도 범위 특정
임차인이 점유한 1층 전체 97.20㎡와
3층 일부 24㎡를 구분했습니다.
특히 3층 일부 공간은 도면을 통해 위치와
면적을 특정하여 인도 대상이 명확하도록 했습니다.
④ 미납금 및 인도 전 금전청구
연체된 차임과 관리비를 구분하고
건물 인도 완료일까지 발생하는 금전청구를 정리했습니다.
법원은 1층에 대해 월 154만 원, 3층 일부에 대해
월 40만 원의 비율로 계산한 금액을 지급하도록 판결했습니다.
이 사건에서는 건물의 소유권과 임대차관계,
계약해지 사유 및 실제 점유 범위를 구분하는 것이 중요했습니다.
또한 건물 인도뿐 아니라 인도 완료일까지
발생하는 금전 지급 문제도 함께 다뤘습니다.
그 결과, 법원은 피고에게 건물 인도와
월 합계 194만 원의 비율로 계산한 금전 지급을 명하고,
소송비용을 피고가 부담하도록 판결했습니다.
해당 인도 및 지급 명령에는 가집행도 허용했습니다.
건물명도소송, 계약을 해지했는데도 나가지 않는다면?
임차인이 월세와 관리비를 장기간 지급하지 않아서
임대차계약을 해지했는데도 건물을 비워주지 않는 경우가 있습니다.
건물 소유자는 임대수익을 얻지 못하면서
새로운 임차인과 계약하기도 어려워지는 상황에 놓일 수 있습니다.
특히 부동산 신탁계약에 따라 소유권을 보유한 수탁자라면
임대차계약의 당사자 관계와 건물 인도를 청구할 권한까지 확인해야 합니다.
이러한 상황에서는 건물명도소송을 통해 건물 인도와
미납 차임·관리비 등을 함께 청구할 수 있는지 검토해야 합니다.
건물명도소송, 차임을 얼마나 연체해야 할까요?
민법 제640조에 따르면 건물 임차인의 차임연체액이
2기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법이 적용되는 경우에는
차임연체액이 3기의 차임액에 달해야 계약해지 사유가 됩니다.
여기서 중요한 것은 연체된 개월 수가 아니라
연체액이 법에서 정한 기준에 도달했는지입니다.
계약해지가 적법하게 이루어졌는지, 해지 의사가
상대방에게 전달되었는지도 함께 확인해야 합니다.
건물명도소송, 어떤 자료를 준비해야 할까요?
① 소유권 및 임대차관계 확인
등기사항증명서와 임대차계약서를 통해
소유권 및 계약관계를 확인합니다.
신탁부동산이라면 신탁원부와 관련 계약내용도 검토해야 합니다.
② 차임·관리비 연체내역 정리
월별 지급내역과 미납금액을 구분하고
계좌거래내역, 관리비 부과자료 등을 확보해야 합니다.
③ 계약해지 통보자료 확보
내용증명이나 문자 등 계약해지 의사가
전달된 사실을 확인할 자료가 필요합니다.
④ 점유 범위 특정
임차인이 실제 사용하는 층과 면적을 확인해야 합니다.
건물 일부만 점유한다면 도면이나 현황자료로
인도 대상을 구체적으로 특정하는 것이 중요합니다.
⑤ 인도 완료일까지의 금전청구 검토
건물명도소송에서는 미납 차임·관리비뿐 아니라
계약 종료 후 실제 인도일까지 발생하는 차임 상당 부당이득금이나
손해배상금 등의 청구도 검토할 수 있습니다.
건물명도소송에 대해 자주 묻는 질문은? – FAQ
Q. 건물명도소송은 계약해지 통보만 하면 가능한가요?
계약해지 사유가 존재하고 적법하게 계약이 종료되었는지 확인해야 합니다.
임차인의 점유권원과 실제 점유상태도 함께 검토해야 합니다.
Q. 건물명도소송에서 밀린 월세도 받을 수 있나요?
미납 차임과 관리비에 관한 청구를 함께 진행할 수 있습니다.
다만 청구금액과 발생 근거를 입증할 자료가 필요합니다.
Q. 건물명도소송에서 승소하면 바로 퇴거시킬 수 있나요?
판결 이후에도 임차인이 자발적으로 인도하지 않는다면
집행권원에 기초한 부동산 인도집행 절차가 필요할 수 있습니다.
왜 천우석 변호사를 선택해야 할까요?
천우석 변호사는 인석법률사무소 대표변호사로서
인천지방법원 민사조정위원과 인천광역시동구청 분쟁조정위원으로 활동하고 있습니다.
건물명도소송에서는 소유권과 계약해지 사유, 점유 범위 및
금전청구를 함께 검토하여 대응 방향을 정리하는 것이 중요합니다.
건물명도소송, 계약해지 이후 대응이 중요합니다
임차인이 퇴거를 거부한다면 임의로 출입을 차단하거나
시설을 철거하기보다 적법한 인도절차를 검토해야 합니다.
임대차계약서와 연체내역, 계약해지 통보자료를 정리한 뒤
변호사와 건물명도소송 및 미납금 청구, 향후 강제집행 가능성을
함께 살펴보는 것이 도움이 될 수 있습니다.
